Guilherme Medeiros e Julia Leal
Quando falamos em terreno, logo pensamos em compra, venda, construção ou transferência por herança, mas esquecemos do mais importante: Legalização. No Brasil, os loteamentos irregulares vêm causando sérios problemas para os compradores ou detentores de terrenos, principalmente devido às fiscalizações.
Mas, calma! Esse artigo vai te ajudar a entender melhor como funciona esse processo de legalização. Dessa forma, tornar mais simples essa etapa, que apesar de burocrática, não precisa ser uma dor de cabeça para você. Ao final de uma leitura detalhada, tenho certeza que você saberá identificar e resolver sua situação.
Importância da Legalização
Ter um imóvel legalizado evita uma série de problemas oriundos da situação irregular do imóvel. Por exemplo, multas por fiscalização, impossibilidade de venda do terreno, e até mesmo, em caso de um comércio, o fechamento do estabelecimento são problemas recorrentes. É essencial estar de acordo com as obrigações legais para, dessa forma, proporcionar segurança e comodidade para todos.
Formas de Aquisição
Alguns processos realizados no terreno necessitam de autorização da Prefeitura, necessitando ser notificados em documentos legais. Dessa forma, torna-se mais fácil ter a autorização dos órgãos responsáveis, para que o imóvel seja regularizado. Vale ressaltar que cada município possui normas específicas para fazer tal procedimento. A legalização pode ser útil nas seguintes situações:
Usucapião: Forma de legalização que uma pessoa tem de tornar-se a proprietária de um bem (móvel ou imóvel). Para isso, é necessário que tal pessoa resida por 5 anos ou mais sem a reclamação do dono original.
Averbação: Maneira de formalizar em documento todas as alterações realizadas. Essas mudanças devem constar no RGI (Registro de Imóvel), que funciona como um histórico de modificações ocorridas no terreno.
Desmembramento do Terreno: Trata-se da separação legal do espaço a fim de deixá-lo livre para comportar mais edificações, tudo com a aprovação da prefeitura. Os terrenos são divididos em lotes menores que devem ser habitáveis e ter uma área mínima.
Levantamento Arquitetônico: Recomendado para quem deseja legalizar um terreno e regularizar seu registro na prefeitura. É feito através de um Projeto Arquitetônico Completo, a partir do levantamento do imóvel e consequente desenho obedecendo às exigências da prefeitura local.
Benefícios de Fazer Usucapião em um Terreno
Asseguração de Posse: Fornecer segurança dos interditos possessórios (ações judiciais que o possuidor deve utilizar quando se sentir ameaçado ou ofendido no exercício de seu direito).
Garantias: Com a escritura pública, o imóvel passa a ser aceito como garantia de financiamentos e pode ser objeto de projeto de desmembramento para loteamento.
Valorização Imobiliária: É indiscutível, ainda, a valorização do imóvel no mercado, uma vez que a escritura pública de propriedade confere segurança ao adquirente.
Benefícios de Fazer Averbação em um Terreno
Potencializar as vendas: Se uma pessoa possui um terreno regularizado, a compra, a venda e qualquer negócio realizado no local são mais facilmente acordados.
Validade jurídica e impedir recebimento de multas: Se todo o processo for corretamente averbado pela justiça, o imóvel terá validade jurídica. Dessa forma, é possível evitar multas por fiscalização futuramente.
Asseguração de Posse: Obter segurança e valorização, não só de uma posse atual, mas também de algo que deseja adquirir em um momento posterior.
Benefícios de Fazer Desmembramento em um Terreno
Pagar menos IPTU: Ao dividir o terreno em lotes menores, é possível utilizar o terreno excedente para venda ou doação, obtendo economia nas taxas, já que elas variam de acordo com a metragem do terreno.
Reduzir os custos: É possível reformar ou construir uma casa na área restante. Com a área legalizada por desmembramento, enfim, torna-se possível alugar ou vender esses lotes do terreno, garantindo uma renda extra.
Potencializar as vendas: Devido à crise econômica, é mais vantajoso dividir o terreno em lotes menores, pois é possível vendê-los/alugá-los individualmente por um preço menor, aumentando as chances de conseguir realizar a venda.
Benefícios de Fazer Levantamento Arquitetônico
Conforto ambiental: Conhecer a localização do terreno e analisar os fatores climáticos que influenciam diretamente aquele local. Dessa forma, buscar as melhores soluções para atingir o conforto térmico do imóvel e minimizar o uso de equipamentos elétricos.
Atendimento às individualidades: Conhecer os costumes dos futuros moradores; saber se deve ou não atender a uma necessidade especial. Quais ambientes são mais valorizados, a existência de animais de estimação, entre outras questões. Dessa forma, será um projeto que atende da melhor maneira a todas as necessidades do cliente.
Economia e Planejamento: Permitir fazer um planejamento evitando desperdícios, e transformando o valor do imóvel em até 40% maior do que obras sem projeto. Como resultado, garantir a melhor qualidade de execução, fiscalizar o andamento e a execução da obra, além de possibilitar personalizar o imóvel ao gosto do cliente.
Etapas para a Legalização do seu Terreno
- Análise e laudos da área
O primeiro passo é realizar as medições do terreno, levando em consideração as angulações, áreas totais e a descrição dos lotes. Todos esses dados são levantados e acompanhados durante o processo
- Registro
Todos os processos realizados devem ser registrados em um documento contendo o histórico do terreno desde o cadastro. Nesse documento é importante verificar se há alguma informação incorreta, pois a existência de não-conformidades desses pontos pode atrasar o processo.
- Organizar e acompanhar
Nessa última etapa, é importante ter guardado algumas informações como: nome, data, e documentos entregues. Isso é importante, pois são essas informações que auxiliarão caso queira acompanhar todo o processo de legalização.
Documentos Necessários para a Legalização
Os documentos exigidos para legalizar um terreno, podem variar de acordo com a sua cidade, visto que cada uma tem suas exigências particulares, porém há um padrão de documentação básica que pode te ajudar. É importante lembrar, também, que há a necessidade de ter as plantas atualizadas da construção.
Contrato particular de compra e venda
Trata-se de um documento elaborado por ambas as partes interessadas, para concretizar a compra do terreno. É importante lembrar que esse documento não tem validade de lei, ou seja, é apenas um compromisso entre os envolvidos.
Matrícula do imóvel
É um registro que consta todas as informações do terreno, uma espécie de certidão de nascimento da propriedade. Nela consta qualquer alteração pela qual a área passou, desde a sua construção até a sua venda.
Anotação de responsabilidade técnica (ART)
Este é o documento que deve ser levado até a prefeitura junto com o alvará, para que seja provado o vínculo de um profissional habilitado com a obra a ser realizada.
Habite-se da obra
É o documento emitido ao término da obra. A prefeitura vai até o local, realiza a vistoria para averiguar a coerência com o projeto apresentado, e confirmada às conformidades, é aprovado o Habite-se.
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